자연을 짓습니다. 한마음

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●  부동산 절세의 기술 Q&A  8.  ●

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Q . 주택만 두 채를 소유하고 있는 아버지가 돌아가시면서 한채는 어머니가, 한 채는 제가 상속받게 되었습니다.

주택 두채의 시세를 합치면 15억원이 넘지만, 전세보증금에 대출까지 있어 바로 팔아도 순수 이익은

5억원도 안됩니다. 이때 상속세 신고를 하는 것이 좋을까요?

또 양도를 바로하는 것과 보유하다 양도하는 것 중 어떤게 나을지 궁금합니다.

상속세 신고는 피상속인이 사망한 달의 말일부터 6개월 이내에 해야 합니다.

상속재산가액은 부동산이 경우 상속개시일 전후 6개월간의 시가를 원칙으로 합니다.

시가를 알수 없을때는 2개 이상의 감정평가기관으로 부터 받은 감정 가액과 평균액을 시가로 삼고, 감정가액도 없는 경우에는

유사매매사례 가액을 기준으로 합니다. 상속재산가액이 기준시가 10억원 이하인 경우는 1개의

 감정평가기관에서 감정 받은 경우에도 시가로 인정해주도록 법이 개정(상증법 시행령 재 49조)되었으며,

상속개시일 전후 6개월간의 거래가액이 시가를 산정하는 기간에 해당하나

상속세 신고일 이후의 시간은 신고 당시 알수 없으므로 상속개시일 전 6개월부터 상속세 신고일까지의 가액이 평가액 산정 기간에

해당하게 됩니다.  사례와 같이 전세금 또는 대출금 등 부채가 있는 대산을 상속받고 이후 그 부동산을 양도할때 양도하는 시점이나

양도소득세를 줄이는 방법이 고민이라면 상속세 신고는 하는 것이 좋습니다.

신고를 하는 경우 총 재산가액에서 상속인이 부담해야 할 부채는 상속재산 가액에서 차감하기 때문입니다.

뿐만 아니라 상속세 신고를 하면 기본적으로 5억원을 일괄공제 받을수 있습니다. 단 피상속인의 거주자라면 5억원

이 되지만, 비거주자라면 기초 공제 2억원만 공제 받을수 있습니다.

추가로 피상속인의 배우자가 있다면 실제 배우자에게 상속재산이 분배되지 않더라도  배우자 공재로 5억원을 더 받을수 있으므로

총 10억원까지 상속공제가 되어 세금이 안니온다고 볼수 있습니다.

물론 일반적인 경우에 해당하며 사전 증여 등이 있을 경우에는 10억원이 아닌 5억원만 공제 될수 있으므로 모든

사람에게 상속재산 10억원까지 세금이 안 나온다고 오해하면 안됩니다.

이외에도 장애인 공제와  금융재산 공제 등 여러 가지 헤택을 받을수 있으며 신고기한 안에 자진해서 신고하는 경우에는

5% 세액공제를 적용받을수 있습니다.(상속개시일이 2017년 12월인 경우 신고세액공제는 7%임)

이후 상속받은 부동산을 매매하는 경우 양도소득세는 양도로 인하여 얻은 차익이 있으면

세금을 내므로 양도가액과 취득가액이 일치한다면 양도소득세는 부담하지 않게 됩니다.

즉 상속으로 부동산을 취득하게 되는 경우 그 부동산의 취득금액은 상속세 신고를 한 금액이 되면 이를

상속세 신고기한인 6개월 이내 양도하게 되면 이부동산 거래가액은 산속재산인 동시에 양도세 산출기준이 되는

양도가액이자 취득가액이 됩니다 따라서 상속세 신고기한안에 매매가 이루어진다면 양도가액과 취득가액이 동일하므로

양도차익이 없어 양도소득세를 부담할 필요가 없게 됩니다. 양도세 신고시 취득가액은 상속으로 받은 재산 가액 총액이

기준이 되지만, 상속세 신고는 상속받은 가액인 총액을 기준으로 하는 것이 아니라 상속받은 총 재산액에서 전세보증금이나

대출금을 부채로써 차감한 금액이 기준이 됩니다. 이기준으로 산정한 상속세 심고 금액은 적습니다.

하나 추후 양도세를  계산할때는 취득가액은 총액이 기준이 되기 때문에 양도소득세를 줄일수 있게 됩니다.

즉 부채가 있는 상속세 재산의 경우 이를 곧 처분할 예정이라면 상속세가 안나오는 범위에 있다고 하더라도 상속세 신고를

하는 것이 양도소득세를 줄일수 있는 방법이 됩니다.

이렇게 신고만 하면 상속세와  양도소득세 부담이 없음에도 불구하고 신고를 하지 않는다면 과세관청에서는 시가 또는 보충적

평가방법으로 재산가액을 평가하여 과세하게 됩니다. 과세 관청이 보충적 평가 방법인 기준시가에 의해 재산을 평가하여

과세하면 취득금액이 낮아져 이후 양도차익이 커지게 되고 결국 양도소득세를 과다하게 납부하는 결과로 이어질수

있으므로 유념하셔야 합니다. 즉  기준시가는 시가를 반영하지 못하므로 유사매매사례가액과 비교한다면 현저히 낮은

금액이 기준액이 되기 때문입니다. 기준시가가 취득가액이 되면 상속세 신고기한 안에 매매를 한다고 하더라고 취득가액은 장부상의

숫자이며 양도가액은 시세를 반영한 금액이  되므로 결국 실제로는 없는

이익을 보게 되는 구조가 되어 내지 않아도 되는 양도소득세를

부담하게 되는 것입니다. 즉 사례의 질문에서 상속세 신고는 하는것이 좋으며 양도를 바로 할지 여부는 세금적이

측면에서만 본다면 상속세 신고기한 안에 하는 것이 좋습니다.

하지만 이후 부동산 가액이 상승할 것이라 예측이 된다면 더 보유하는 것이 합리적이라고 말씀드릴수 있겟습니다.

이러한 사례는 각자의 상황에 따라 달리 적용되므로 전문가와  상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를

하시는 것이 바림직합니다. 

 자료출처: 전원속의 내집

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