토지,건물 등에 관련된 취,등록세,명의 이전에 따른 증여세.건축시공에 관련된 부가가치세 등 건축을 앞두고 필요한 세무 상식이 많다.

윤나겸 건축 전문 세무사가 케이스별 세무 상담 사례를  자세히 풀어준다

주택을 소유하고 있지만, 경제력이 없어진 고령자에게 노후자금을 연금 형태로 재출해주는 상품이 있는데, 이를 ‘역모기지론‘이라고 합니다.

주택을 담보로 한 장기대출의 한형태로 시간이 흐를수록 대출 잔액이 늘어나고 주택을 처분한 후 원리금을 일괄 상환하는 방식입니다..

부동산을 담보로 장기주택자금대출 받는  보기지론과 자금의 흐름이 반대이기 때문에 이러한 이름이 붙여졌습니다.

금융기관은 종신 시점까지 상환 청구권을 행사 할수 없으며, 대출자는 중도 상환 의무를 부담하지 않고 연금을 수령할 수 있습니다.

역모기지론은 주택 담보를 기초로 대출 계약이 성립되기 때문에 대출 신청자의 신용상태나 상환 능력보다는 미래의 특정시점에 예상되는 주택

의 가치에 근거하여 대출 금액이 결정됩니다.

노년층이 자산 구성을 다양화 하고 자금의 유동성을 높여 소비를 황성화 시킬 뿐만 아니라 주거안정을 도모할 수 있다는

 장점이 있는 반면에 ,재출 계약자가 예산

수명보다 오래 살게 되어 총 대출 금액이 주택 가격을 초과하거나 미래의 주택가치가 하락 할 위험이 있을 수 있습니다.

사례의 경우 실제 주인은 아버지이며 자금 및 대출 상환 모두 아버지가 하였지만, 당초 아들 명의로 집을 취득하였으므로 이제 와서

아버지 명의로 넘기려면 ‘매매’ 또는 ‘증여’ 라는 형식을 취할 수밖에 없습니다

직계존비속간의 거래는 일반적으로 증여로 추정합니다.

계약서상의 매매대금이 실제 금융자금의  흐름과 일치할 경우에만 매매로 인정히주기 때문에 긴 시간을 갖고 자금을

정리해야 증여세 부담을 줄일수 있습니다

이때 전세금이나 대출 금을 이용하여 증여세를 줄이는 부담금 증여의 방식을 취할 수 있습니다;

전세금은 전세계약서가 있어야 하며 대출금은 그 부동산 물건에 해당하는 대출이 있어야 하므로

부채증명서뿐 아니라 소득금액 증명원도 같이 제출해야 합니다. 아들 집에 아버지가 들어가서 살 경우에 실제

전세로 입중하기 위해서는 확정일자를 받아놓는 것이 좋습니다.

월세를 게약기간에 맟춰 아들 계좌로 송금 하는 형식을 취해야 이후에 무상 사용이나 증여의 잣대를 피할수 있습니다.

부모 자식간 부동산 매매는 증여로 추정, 매매로 인정되기 위해서는 계약서와 송금자료 등 갖취야 한다.

현재는 주택을 취득할 때 매매가액이 3억원이 넘는 경우. 자금이 어디서 충당하는지 ‘주택 취득 자금 조달 및, 입주계획서‘를

구청에 제출하도록 되어 있습니다.

또한 부동산 취득 계약을 한 후 60일 이내에 취득한 사실에 대해서 실거래 신고를 해야 합니다.

부동산을 통하면 증개사가 직접 해주지만, 직계존비속간의 거래일 경우는 이러한 시기도 따져 보아야 합니다.

부동산 실거래 신고는 관할 지청을 직접 방문하거나 국토 교통부 사잍트,를 통해 할수 있으며, 기한을 넘기면 취득세의 3배

금액의 과태료가 부과되니 유의하셔야 합니다.

하나  더 고려할 사항은 매매는 실제 거래가액이 명백하게 있자만, 직계존비속간의 거래의 경우에는 거래가액이 명확하지 않으므로

개별주택가격이나 공동주택가격을 부동산 가액으로 추정되게 되며 이러한 가액은 일반적인

시가보다 최고 50% 이상 적게 측정된 곳도 있습니다.

그대로 신고한다면  취득세 및 양도세 또는 증여세를 당장은 적게 부담하겠지만, 이후 세무조사를 받을 가능성이 농후 합니다.

따라서 직게존 비속간 거래의 경우에는 국도 고통부 실거래가 공개시스템에서 최근 2년간 거래된

가액을 전부 검토하여 최대치의 숫자로 거래  가액을 만들어야 문제 발생의 소지를 줄일 수 있습니다.

당장의 세금을 줄이는 것도 중요하지만, 세무 문제는 먼 훗날도 생각해야 합니다.

특이 증여 등을 할 예정이라면 미리미리 준비와 계획을 해야 절세할 수 있을 것입니다.

다만, 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와의 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하는 것이 바람 직합니다.

자료출처: 전원속의 내집

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