건축정보
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작성일 : 2018-03-28 / 조회 : 2,981
피할수있는 ? 외상공사의 유혹
글쓴이 : 운영자
자연을 짓습니다. 한마음
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● 피할수있는 외상공사의 유혹 ●
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?자금이 충분치 않은 건축주라면 시공사의 외상공사 제안을 거절하기 힘들다.
그러나 계약후 갑과 을의 권력이 어떻게 바뀌는지 주의깊게 알아봐야 할것이다.
건축주라면 누구나 집짓는 과정에서의 위험 요소를 경계한다.
사람을 만나면 만날수록 ‘도대체 어떻게 해야 믿을 만한 사람을 만날수 있을 것인가?’ 이 명제로 고민하며 날이 갈수록 까칠해진다.
하지만 이모든 경계를 따스한 햇살에 고드름 녹듯 풀리게 하는 마법과 같은 제안이 있었으니 바로 ‘외상공사의 유혹‘이다.
‘외상이면 소도 잡는다‘고 했던가? 그러나 외상공사만큼 건축주가 손해 보는 집짓기도 없다는 것을 인지해야 한다.
시공업자 입장에서는 외상공사만큼 쉬운 영업도 없다. 일단 외상공사로 계약하게 되면 ‘갑‘과 ‘을‘의권력이 뒤바뀌는 것은 시간문제다.
시공사가 자금 조달에 실패하여 공사 진행에 차질이 발생할 경우, 혹은 다른 외상 공사 현장들과 자금이 흐름이 꼬이게 될 경우
그 모든 책임을 시공사와 함께 지게 될수도 있다. 대부분이 건축주는 ‘이 회사가 맏을 만한 회사인가? ’ 라는
판단을 할때 우리 현장 말고도 큰 현장을 여러개 진행한다는 말로 경계심의 빗장을 푸는데 명분을 삼는다.
적게는 몇 십억, 많게는 몇 백억 단위의 공사를 하고 있다는 말을 들으면 그동안 너무나도 크게 만 느껴졌던 공사비가
다 못해 초라하게 느껴지기도 한다. 이윤이 얼마 남지도 않을 자신의 현장에 대해 외상공사를 진행해준다는 특혜를 받는
마음에 들뜬 가슴이 판단을 흐리게 한다. 하지만 현장이 많은 업자일수록 조심해야 한다.
현장이 많다는 이야기는 그만큼 공사금을 별도관리 하지않고 카드 돌려막기 하듯 공사자금 돌려막기 할 가능성이 커지기 때문이다.
외상을 아무렇지 않게 생각하게 되는 데에는 기성에 의한 대금 지급이라는 명분도 한몫한다. 다른 건설현장도
엄밀히 보면 외상공사와 다르지 않다고 착각하는 것이다.
‘여러 현장의공사자금을 돌려막기하는 형태 결국 건축주의 외상공사로 인한 피해가 막심하다.’
대다수의 일반 건축주 대상 집짓기 회사는 우리가 아는 대기업 건설사처럼 자산을 투자해서 공사를 진행한 후
기성자금을 받는 형재의 공사가 아니라 건축주의 돈을 받아 그때그때 검사받고 다음
자금을 융통받는 변형된 기성 공사하는 것을 알기 바란다.
우리는 이 사업 방식을 일컬어 ‘소규모 건축 시행 대행‘이라 규정할 수 있다.
자신의자금을 투자해서 공사하는 알반 건설과는 분명히 다른 사업 방식이기 때문이다.
자산과 기술력이 충분한 회사라면 시행 사업을 하지, 굳이 소규모 건축시행 대행 사업을 할 이유가 없다. 소규모
건축 회사들 다수가 집을 지을수 있는 기술이 있는 프리랜서들과 연결 라인은 있지만, 시스템이나 회사
차원에서의 지원을 할 수 있는 자본력은 부족한 경우가 태반이라고 보면 된다.
일반적인 건설사들은 자신의 자본을 투자해서 건설하고 기성 검사를 받아 이윤을 더해 자금을 회수한다.
하지만 주택 건축시공업자들은 그 정도의 규모인 경우가 거의 없다.
그러면 이들이 어떻게 외상공사를 진행하게 되는지 그 과정에 대해 한번쯤은 분석해보는 게 좋다.
이는 ‘결제 시기의 돌려막기’ 라고 보면 된다. 쉽게 풀어 말하자면 인맥에 의한 외상공사다.
업자들 역시 하도급 업체에게 외상공사를 하다보니 비용을 후하게 줄수 밖에 없다.
그리고 여기에 이윤과 관리비를 더한다. 현금 공사로 할때보다 최소 20%중액은 다반사지만, 건축주는 이를 알아채기 어렵다.
왜냐하면 절대 금액은 일반 공사와 유사하게 책정하고 사양을 낯춰서 공사금액을 설정하는 경우가 비일비재하기 때문이다.
따라서 유사한 평당 단가라고 해도 유사한 품질의 공사가 되기 어렵다는 소결론이 나온다.
철근을 빼먹어도, 자재를 바꿔도 이에 대한 관리를 시공사 입장에서 까다롭게 하기가 쉽지 않다.
그들 역시 외상공사일테니까 . 그렇게 되면 건축주는 소장에게 휘둘리고 소장은 하도급 업자들에게
휘둘리는 압순환이 반복된다. 더군다나 요즘은 내진 설계기준의 강화로 인해 철근 양이
최대 105배 이상 들어가는 상황임에도 이런 구체적인 부분을 알기 어려운 건축주는
그저 외상공사를 알아서 잘 해주기를 바랄수밖에 없다.
철근의 양이 얼마나 들어갔는지 어떤 철근을 어떻게 사용했는지 집장사라면 대층 넘어갈수 있는 항목이지만,
내 가족이 살아야 할 집이라면 꼼꼼히 따져보는게 마땅하다.
하지만 외상공사에서는 그게 어렵다는 말이다. 평당 단가로 공사비를 책정할때 보통 골조 부분에서
가장 많이 마진을 녹이는 현실을 건축주는 알고 있을까?
고급 인테리어 주택이 아니라면 건축주가 비교 자체를 못하는 부분이 바로 골조 공사라는 명제를 기준으로
생각해보면 답은 나온다. 헛갈릴때는 역지사지가 답이다.
여기, 한사례를 보자.
‘얼마 전 협소주택을 짓겠다는 한 건축주 A가 견적서 검토를 의뢰해왔다. 한눈에 봐도 가격에 짜맞춘 견적서였다.
철근콘크리트 물량에 대한 단가 책정이 과다했고 견적의 큰 비중을 차지하는 지붕, 창호, 외장재에 대한 사양도
모호했다. 다른건 몰라도 골조 공사에 녹아있는 마진이 과하다 싶어 지적해 주었더니 업체의 답변이 가관이었다.
업체 왈 일반 건축주는 전문적인 기술자들이 알아볼수 있는 견적서로 재대로 작성해주면 오해를 하기 때문에 건축주가
알아볼수 있도록 견적서를 꾸미다 보니 이렇게 된것이며 더 이상 줄일수 있는 여지가 없다는 것이다.
건축주는 이미 3천만원의 계약금을 지급한 터라 싫으면 말라는 시공업체 시장의말에 눈치만 보고 있었다.
공사비의 절반 가까이를 외상으로 해주기로 햇다는 사실에 그는 정작 해야할 말도 제대로 못하는 자층수를 두고
있었다. 참으로 안타까운 노릇이었다.’
외상공사현장의 가장 큰 문제점 중 하나는 품질관리다. 건축의 모든 과정은 상식에서 판단하면 된다.
과연 외상공사 현장의 공사품질관리가 제대로 이루어질수 있겠는가? 하루 벌어서 하루 먹고 사는 일용직들까지
외상 형태의 일을 할 수는 없을테니 결국 조정할수 있는 건 자재 수량 혹은 자재 사양이라는
빛바랜 솔류션이 나올 수밖에 없지않겠냐 이말이다.
이 경우 공사를 진행하는 과정에서 건축주는 현장에 나와도 꿔다놓은 보릿자루 신세일 수 밖에 없다.
건축주가 이 시장에서 절대 권력을 갖는 것은 자금 동원, 집행 능력이 있는 포지션이기때문인데
자금 집행을 위탁한 건축주는 현장에서 힘을 발휘하기가 쉽지 않다
현금이 돌아가지 않는 현장은 진행비 역시 원활하게 집행되지 않을 확륙이 크다.
그렇다면 외상공사를 해야 하는 건축주에게 다른 솔루션은 없을까?
‘땅값 포함 총 건축비의 30% 이상만 확보한다면 은행권의 PF(프로젝트 파이낸싱)상품을 이용해 볼수 있다.’
필자는 늘 말한다. “문제는 풀라고 있는 것이고 위기는 극복하라고 있는 것이다. 모든 문제의 해결점은 출발점으로 가면 보인다.”
자금이 부족하면 자금 조달 방법을 처음부터 짚어보는 것 바람직하다.
바로 금융권에서 그 답을 줄수 있다. “누가 그것을 검토해보지 않았겠는냐? 대출 한도가 원하는 만큼 안 나오니까 결국 이런
선택을 하는것이 아니겟느냐?” 반문하는 독자가 있을 수도 있다.
하지만 이 시장에는 일반 건축주들에게는 보편적으로 공유되지 않는 사업자 대상의 건축자금 대출시장이
엄연히 존재한다. 소위PF라 불리우는 ‘프로젝트 파이낸싱‘이 바로 그것이다.
2017년 들어 10억원 이하의 소규모 주택 건축시장이 성장함에 따라 함께 활성화되는 추세이다.
통상 PF는 일반 건축주가 접근하기 어려운 상품이었지만, 시재가 바뀌면서 현실도 바뀌었다.
토지비와 건축비는 물론 건축을 하는데 발생하는 모든 비용과 금융비용을 합산한 후 총 사업비의 30% 이상만 확보할수 있다면 최소
6% 대의 금리로 이용할수 있는 상품들이 출시되어 있다 .
물론 사업비 확보 비율이 그보다 낮다면 10%대의 중금리로 이용할수 있는 상품들도 있다. 아무리 이자가 비싸게
느껴진다해도 “외상공사보다는 손실이 상대적으로 적다“라는 사실에 주목하기 바란다.
‘단기대출상품을 자세히 살펴보면 실제로 건축주가 실제로 감당하는 이자는 크지 않다는 것을 알수 있다.
통상 4 ~ 5개월의 공사기간이 소요되는 4층 높이의 다가구 주택 건축의 경우를 예를 들어보자,
연리 8%로 5억원을 조달했다면 단순계산으로 월 이자 0.67%로 공사기간 5개월간의 총이자 비용은 약 1천7백만원이 된다.
엄밀히 따져서 5억원을 매달 1억원씩 분할해서 사용하게 되므로 이자는 더 줄어들어서 실제로는 총 1천만원을 부담하게 된다.’
5억원대출 연리 8%라면 이자가 4천만원이라고 생각할수 있지만, 공사기간 동안만 공사 진척에 따라
대출받으므로 실제 부담하는 이자는 1천만원 정도다. 이렇게 따져보면 일반 담보 대출과 금리차이가
실제 금액상으로는 큰 차이가 없게 된다. 무엇보다 이 경우 시공업자 입장에선 공사 비를 현금으로
직불해 얻게 되는 이점이 크다. 건축현장에서 건축업자가 자금조달이 여의치 않는 경우에 하도급 업체에게 외상공사를 하거나
대물공사(공사비를 준공된 건쿨을 명의이전해주는 형태로 결제)를 하게 되는 경우에 통상 실제공사비보다 더 많은
공사비를 주게 되는데 이 부분이 통상 20%이상이다.
즉 , 설비공사 견적이 총 1억원이라면 대물공사로 진행하게 되면 1억 2천만원을 주어야 한다는 말이다.
당연히 현금 공사를 통한 건축비 절감이 외상공사보다는 바림직하고 이것이 공사 품질에도 긍적적인 영향을 끼치게 되어
건축주와 시공업자가 Win-Win 하게 된다.
‘건축자금대출상품 준비과정 다소 까다로워 건축주 입장에서 컨설팅 수수료 여부도 따져봐야 한다.’
이런 장점이 있음에도 불구하고 건축 사업 계획을 수립하고 운영하는데 있