자연을 짓습니다. 한마음

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Q&A로 풀어보는 집짓기 세무 상식

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⊙      건축전문 세무사의 케이스별 상담 사례    ⊙

토지 건물 등에 관련된 취 ,등록세, 명의 이전에 다른 증여세, 건축시공에 관련된 부가가치세 등 건축을 앞두고 필요한 세무 상식이 많다.

윤나겸 건축 전문 세무사가 케이스별 세무상담 사례를 자세히 풀어준다.

Q  :  내년부터 다 주택자는 세금을 중과한다고 해서 걱정인데요.  얼마남지 않은 올해 서들러 주택을 팔아야 할지

임대사업자등록을 해야 할 지 고민입니다. 주택 신축 임대사업자에 대해서 알려주세요.

A  :  8.2 부동산 대책으로 다주택자에 대한 세금 부담이 크게 늘아나면서 주택 신축 임대사업자 등록을 알아보는 분들이 많습니다. 

신축임대사업의 경우에는 기본적으로 부동산을 취득하는 것이므로 취득세를 내게 되는데, 토지를 취득할때

취득세를 냈듯이 건축물이 새로 생겼기 때문에 건축물에 대해서도 취득세를 또 내게 됩니다.

토지는 기본적으로 취득세율이 4.6%이고 그 위에 주택을 지으면 주택에 대한 취득세를 면적에 따라 2.96%(85 ㎡이하)나

3.16%( 85㎡ 초과)세율로 내야 합니다. 신축이 아니라 매입한 경우라면 토지와 주택을 하나로 합산해

주택으로 보기 때문에 면적에 따른 취득세율를 적용하니 신축보다는 상대적으로 취득세를 적게 내게 됩니다.

하지만 신축하는 경우에도 장기임대사업자(준공공임대사업자)로 등록을 하면 60㎡ 이하는 취득세가 100% 감면되기때문에

무조건 불리한 것은 아닙니다. 그밖에도 일단 주택을 보유하게 되면 재산세, 종합부동산세 (종부세)를 고려해야하고, 주택임대소득에 따른

종합소득세를 신고 납부해야 합니다.  2018년 말까지는 임대 소득이 2천만원이하면 비과세 됩니다.

2천만원을 초과하면 세금을 내야 하는데 이 경우에도 1주택을 소유한 경우에는 과세되지 않습니다.

다만 1주택을 소유하고 있더라도 고가주택(9억원 초과)이며 세금을 내야 하는데 현행 세법규정상 2천만원까지는 비과세이기때문에

임대소득세를 내지 않아도 되지만, 2천만원을 초과하는 경우 전액에 대해 소득세를 내야 합니다.

하지만 다주택자도 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과나 장기보유특별공제 베제 등의 규제에서 벗어날 수 있습니다.

오히려 임대사업자는 취득세와 재산세를 감면해주고 종합 부동산에 합산배제 혜택도 받을 수 있으며 임대 주택이

주택규모 이하인 경우에는 소득세와 법인세도 감면받을 수 있습니다.  특이 준공공임대사업자는 임재 주택을 10년 이상

보유하는 경우 양도 소득세를 전액 (100%) 감면해주는 혜택까지 있으니 참고 하도록 합니다.

단기주택임대(일반임대)는 의무보유기간이 4년이고 장기주택임대(준공공임대)는 8년입니다.

단기임대는 4년만 보유하는 조건으로 취득세와 재산세를 감면해주고 장기임대는

 8년 보유를 조건으로 취득세와 재산세를 감면해주는 것입니다,

특히 장기임대의 경우 임차인 부담을 줄여주는 차원에서 임대료 인상을

연 5%이상 하지 못하도록 제한하고 있습니다.

그래서 “준공공”이라고 표현하는 것이고 혜택도 단기임대보다 더 많습니다.

특히 취득세와 재산세는 주택 크기가 작을수록 혜택이 큽니다.  재산세의 경우 40㎡ 이하는 전액면제, 60㎡ 이하는 75%면제. 85㎡

이하는 50%면제입니다. 준공공임대사업으로 등록하면 양도소득세를 100%감면받을 가능성도 높아집니다.

8년이 의무보유기간이라서 의무보유기간 후 2년만 더 보유하면 양도 소득세 전액면제

조건이 10년 보유요건을 채울수 있기 때문입니다.  다만 임대료 인상을 제한 때문에 서울

강남권처럼 임대료 인상폭이 큰곳에서는 준공공임대를 꺼리는 편입니다. 임대료에 중점을 둘 것인지 세금감면에 중점을 둘 것인지를

잘 보고 판단해야 하겠습니다.  최근에 단기 임대사업자를 장기임대사업자로 전환하는 것을 허용해주는 내용으로 민간임대주택에 관한

특별법  시행령 제34조가 바꾸었습니다.  종전에는 단기임대료 의무보유기간 4년을 채운 후에 장기 임대로 변경하겠다고 하면

기존임대사업을 한 4년은 인정하지 않고 장기 임대 의무보유기간 8년을 처음부터 다시 채워야 했습니다.

하지만 지난 9월부터는 단기 임대사업기간 4년을 장기임대사업 전환 시 의무 보유기단에 포함시키게 됐습니다.

단기임대 4년 했으면 장기임대로 전환할 경우 추가로 4년만 의무 보유만 하면 되는 것입니다.

(민간임대주택에 관한 특별법은  2017.09.19.자로 변경되었고 조세특례제한법은 아직 반영되지 않았습니다.

하지만, 민간임대주택법이 변경되었으므로 곧 반영될 것으로 보입니다)

참고로 민간임대주택에 관한 특별법에서는 4년 이상 보유한 임대주택을 “단기임대주택’ 8년 이상 보유를

‘준공공임대주택 ’ 으로 칭하고 으나 조세특례제한법에서는 4년이상 보유를 ‘장기임대주택’

준공공임대를 8년이상으로 표현하고 있습니다.

이처럼 세법은 단편적인 면을 가지고 결정할 수 있는 것이 아니라 하나의 의사결정에도 다양한 법이 맞물려 있으므로

전문가와 상의를 통해 의서결정을 하는 것이 바람 직합니다.

Q  :  다세대나 빌라, 오피스텔, 고시원 등 주택으로 신축할수 있는 대상 중 어떤 게 세금에 유리한지 궁금합니다.

 ?아예 다주택자 영향을 안 받는 상가를 신축사는 것이 나을런지요?

A  :   다세대주택이나 빌라, 주거용 오피스텔은 기본적으로 주거용이여서 주택임대사업자로 구분되지만 고시원 같은 경우는

숙박업으로 구분된다는 점이 다릅니다.  주택임대사업은 부가가치세를 고려하지 않아도 되나 숙벅업은 부가가치세를 신고

납부해야 합니다.  업종이 다르기 때문에 소득세를 내는 소득에서 경비로 인정해주는 경비율에서도 차이가 납니다.

장부를 작성하지 않는 소규모 사업자들은 업종마다 정해진 경비율을 적용받아서 세금을 내는데 보통 신축해서 이제 막 사업을 시작한

경우는 전체 경비를 비율로 정한 단순 경비율을 적용합니다.  그런데 숙박업은 단순경비율이 84.2%로

높은 반면 임대사업은 42.6%로 낮아서 상대적으로 숙박업이 임대사업보다는 소득세 부담이 낮습니다.

 결국 소득세만 보면 숙박업종이 유리하지만 부가가치세까지 보면 주택임대사업이 더 유리한 상황이어서 어느업종으로

시작할지는 개인의 소득 수준이나 기대 임대소득등을 다양하게 고려하여 의사결정을 해야 하겠습니다

상가 임대는 부가가치세와 소득세를 다 피하기 어렵습니다. 하지만 다주택 양도소득세 중과세율을 적용

받지않는다는 장점이 있죠. 결국 임대 주택을 할 예정이라면 요건에 충족하는 사이즈가 작은 집을 짓고 장기 임대를 해서

세금 혜택을 많이 보는 것이 좋고 , 면적도 높고 세제 혜텍도 못받을 것 같다면 상가 임대를 해서 다주택 규제를 피하는

방법이 좋겠습니다.  소득이 많을 경우 개인사업자로 할지, 법인사업자로 할지 고민이 되는데

 소극세율과 법인세율 체제가 달라서 소득규모에 따른 장단점이 있습니다.

소득세율은 6단계인데 법인세율은 3단계여서 고소득인 경우 소득세율을 적용하면

세금부담이 크고 법인세율을 적용하면 세금부담이 적어지는 원리입니다.

소득이 2억원이라고 가정하면개인은 38%가 넘는 세율을 적용받지만, 법인은 10% 세율이 적용됩니다.

게다가 소득세율은 현재 6단계인데 내년부터는 7단계로 바뀌면서 고소득자의 세율이 더 높아질 전망입니다.

임대소득 외에 다른 소득이 많으면 법인으로 사업을 시작하는 경우가 좋겠지만, 법인은 임대소득세 외에도 신경 쓸 것이

많다는 점을 기억해야 합니다.

자료출처: 전원속의 내집

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