자연을 짓습니다. 한마음

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★  “내집 짓기 지도를 펴고 당신의 경유지, 목적지를 찾아라 !”  ★

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어떤 누군가에게는 전 재산과 가족의 행복을 공동 담보로 해야 하는 일, 그래서 알아야 한다. 그래서 배워야 한다.

공부하는 건축주가 좋은 집을 짓는다.

왕초보 건축주는 ‘소통 능력이 부재‘로 괴롭다. 소통을 하려면 기준, 약속, 그리고 준수를 위한 시스템이 필요한데, 개인

건축주를 대상으로 하는 동네 집짓기 시장에는 그게 없다. 게다가 돈을 쥐고 있는 발주자의 위치에 있는

예비 건축주들은 몰라도 너무 몰라 답답하다. 비극는 바로 여기서 시작된다. 합리적인 선택, 효율적인 소비는 말처럼 쉬운게 아니다.

‘소비자 입장이 집짓기 전략가‘로 2016년 부터 일산, 서울, 대구, 부산, 광주, 제주 등에서 개최되니 경향하우징페어

집짓기 세미나 <절대손해안보는 집짓기 노하우>. <건축어벤저스 슈퍼워크>와 꼬마 빌딩

 건물주 양성 세미나<건물주 대학>통해 많은 예비 건축주를 만나왔다.

이들에게 가장 필요한 것은 ‘자기 계발‘이다. 이를 주제로 최근에는 네이버포스트와

다음브런치, 팟캐스트- 아 !진짜?(아이튠즈, 팟빵, 몽팟)방송도 시작했다.

행복한 꿈을 꾸며 집짓기를 시작했다가 절망의 구렁텅이 빠지지 않도록 예비 건축주들을 위해 그 일부 내용을 공개한다.

어딘가로 여행을 떠나려고 할때, 누구든 해당 목적지에 대한 자료조사를 시작한다,

처음엔 인터넷으로 손품을 팔고 , 그것으로 만족스럽지 않을때는 서점을 찾는다.

대다수의 사람들이 책 앞에서는 겸손해지는 까닭에 하나라도 더 배우고자 하는 초보 병사의 마음으로 서기에 비치된 도서를

비장한 마음으로 꺼내본다. 그런데, 이게 웬일? 우리나라에서 제일 크다는 서점에 가도 집짓기 관련 서적들은 생각보다 많지 않다.

그 마저도 제대로 분류가 되어있지 않고 뒤죽박죽이라 어떤 책부터 봐야 할지  감이 오지 않는다.

어린 시절, 처음 영어르 배울때 ‘성문 기초 영문법‘이라는 책이 있었다. 핸드북 사이즈이

초록색 책이 아직도 기억난다.  교회에 가면 성경책이 필수이듯, 영어를 배울때는 그 책이 필수였다.

더 생각해보니 수학에는 ‘수학의 정석‘아라는 책이 있었다.

그런데. 집짓기 관련 준야에는 그렇게 알려져 있는 책을 골라 내기가 쉽지 않았다.

“집을 처음 지우려고 하는 대요 어떤 책부터 보는 게 좋은 가요?”

서점에 가면 집짓기 초보자를 위한 필독서 시리즈 ! 이런 광고 문구라도 찾아볼수 있을 거라

기대했지남 과기대였다. 팔자가 자의반 타의반으로 집짓기에 대한 지식을 쌓아야 할 무렵,

수십 만원어치의 책을 수거하듯 사와서 닥치는대로 읽고 포스트잇 붙이고 라벨링하기 시작했다.

좋은 영화의 기본이 좋은 시나리오인 것처럼 설계가 중효하다고 했으니 설계에 관한 다양한 책을 읽기 시작했다.

그런데 , 이게 또 웬일 ? 책의 마지막 장을 덮을때마다 그림책, 홍보집에 가까운 책을 출판한 출판사 이름을 째려보기 시작했다.

정작 왕초보 건축주가 필요로 하는  실질적인 정보들은 제대로 나와 있지도 않았고 매달 나오는 주택 전문 잡지와

수준이 크게 다르지 않았다. 아니 그보다도 못한 책들이 허다했다. 집짓기 시공 기술에 대한 건

어느 정도의 상식선에서 필요하겠지만, 자세히 알고자 하면 안 되겠다 싶었다.

‘선무당이 사람 잡는다‘는 말처럼 어설프게 지식을 쌓느니 상식선의 정보,

그 이상의 부분은 어차피 봐도 머리에 지식으로 쌓이지 않은

까닭에 건축주 입장에서 선택을 잘하기 위한 공력을 키우고자 공부를 지속했다.

그럼에도 불구하고 머릿속에 남는 건 딱히 없었다.  몇명의 건축가 연락처와 시공사 대표번호, 남는 건 그게 다였다

그래 ! 차라리 마음에 드는 집을 고르고 그걸 자은 시공사를 실제로 만나보자,파주의 헤이리 마을부터 고급 단독 주택 단지,

신흥 단독 주택 단지의 순례가 시작되었다.

집을 지은 건축가들을 만나보기도 하고 시공사 대표를 만나보기도 했다.  그런데, 여기서 한가지 혼란이 일었다.

설계를 담당한 건축가도 자신이 지은 집이라고 하고 시공을 담당한 시공사의 사장님도 자신이 지은 집이라고 하고

실제 집의 현장소장을 담당했던 빌더도 자신이 지은 집이라고 하는데,

도대체 집짓기의 총감독은 누구이며 이들을 코디네이션하고 관리한 파트는 누구일까?

각기 자신이 정개적인 역할을 했다로 주장하는데 그들이 서로어떠한 구속력이나

 관계성을 형성하고 있지 않은 것을 보고 더 의아했다.

설마 했지만 결국 그랬다. ‘건축주‘가 모든 것을 책임져야 하는 구도 였다.

돈을 쥐고 있는 영화로 치면 투자자 역할, 잘 해봐야 제작자 역할을 할 법한 건축주가 모든 선택이 전권을 쥐고 책임을 져야

한다는 사실이 모순으로 느껴졌다. 그냥 다 알아서 해준는 데는 없을까? 백화점에서 쇼핑하듯

그렇게  해주는 곳, 그때는 찾으면 찾을 수만 있을 것 같은 괜한 기대감 까지 들었다.

문헌 조사를 하다 보니 해외 가까운 나라 일본에는 그런 역할을 해주는 주택 기획사가 존재했다. 주택 기획사란

연예인을 만드는 스테프들을 운영하고 연예인들을 필요로 하는 광고주들 혹은 미디어 관계자들에게 연결, 공급

매니지먼트를 하는 기획사처럼 각기 개인 사업자와도 같은 설계자와 시공자 그룹들을 한테 모아 관리하고 투자자가

하는 원하는 성과를 만들어내는 일을 한다. 당시만 해도 우리 나라에는 그런 역할을 해주는 곳이 없었다.

건축 시장이 분류에서 보니 이른 바 PM/CM 회사의 역할과 비슷한 것인데. 큰 공사면 몰라도 소규모 공사에는

일본처럼 공사비 외에 공사관리비 명목으로 14%나 지급하는 것이 당연하다고 여길 건축주가

없기 때문이라고 집짓기 시장이 전문가들은 말한다.

결국 필자 역시 맨땅에 해당하는 마음으로 부딪혔고 결과는 심하게 깨졌다.

처음엔 몰랐다. 그저 처음에  건축가라고 불리는 건축 설계 담당이 다 알아서 해주는 줄 알았다.

그것이 아니라는 것을 깨우칠 즈음 시공 계약을 하려면 시공사 사장이 그 역할을 해주겠다고 했다,

하지만 역시 공수표...다들 책임도 못질 말들을 어찌나 그렇게 혹할 정도로 자신감 있게 던지던지

기대는 갈수록 높아졋고 그 기대가 물거품처럼 허물어질 때마다 한숨이 절로 나왔다.

하지만 천리 길도 한 걸음 부터라고 하지 않았던가. 또 집을 지어야 했던 필자는 용감하게 도전했던

직영공사가 끝나고 난 후 핸드폰에 저장된 연락처를 보며  정리를 해봈다. 대하드라마 한편감이다.

최소 30명 ? 여기에 비교견적이 가능한 분야에 3배수만 만나다고 가정해도 추가 20여명, 재판을 하면서 쌓은

인맥까지 더하게 되면 70여 명을 흘쩍 넘는다.

‘입주‘라는 목적지를 향해 팔자가 경유했던 과정에는 참 많은 이들이 함께 했었다.

알아두면 도움이 된다. 그러면 지금부터 당신이 건축주가 된다면 경유해야 할 그곳에 대한 정보를 공유하겠다.

보유하고 있는 전 재산과 조달 가능한 차입금까지 총 동원되는 경우가 많은 잡짓기, 인생의

성적표 혹은 업적과도 같은 일이기에 건축주 입장에서는 비장해도 이렇게 비장할수가 없다.

같이 일하게 될 건축 설계사 혹은 시공사 사장 혹은 주변 친구들에게  자신의 인생사를 되짚으며

자신과 자신이 가족에게 있어 집짓기가 얼마나 거대한 프로젝트인지 브리핑을 하는 시간

이단계에는 사업계획서가 정리되어 잇느냐의 여부가 앞으로 사람들을 만날때 시간 관리에 영향을 끼친다.

여러 사람을 만나다보면 제대로 정리가 안되고 시간만 보내는 경우가 많다.

이때는 시간을 정해놓고 그 기간 안에 만나는 사람 중에 반드시 선택하겠다는 굳은 의지가 필요하다.

건축주가 잘아는 지역이라면 쉽게 가능 방법도 있지만, 마음에 드는 지역을 선정해야 하는 상황이라면 

발품을 팔아야 한다. 일단 인터넷으로 기본 정보를 얻고 해당 지역에서 적어도 3곳을 방문하다.

발이 손과 머리를 이긴다. 발품을 팔아 얻는 정보가 진따 정보다, 토지비용과 부동산 중개비용 그리고 토지 

등기를 위해 취.등록세와 법무사 비용이 발생한다. 법무사는 전국구라 평소 내가 알던 법무사에게 부탁해도

무방하다. 아는 법무사가 없다면 법무사도 비교견적이 가능하니 인터넷으로 알아보고 일을 맡기면 된다.

이단계에서는 추가로 비용이 또 발생할 수 있는 여자를 반드시 점검해야 한다. 전이나 답의 지목이라면 

이후에 전용허가를 받아야 하기 때문에 토목 설계사를 만나야 할 일리 생긴다.

당연히 돈이 든다, 설계만 받는다고 끝나겠는가.?  당연히 전용부담금이라는 명목의세금도 내야 햔다.

현장에 가보면 또 돈이 얼마나 들어가야 할지 보인다,

건축주 눈에는 안보여도 토목설계자나  토목회사 담당자를 데리고 가면 보인다.

토목공사 비용, 물을 끌어오는 비용(상수도 혹은 지하수 개발비용)전기를 끌어오는 비용(인근 전봇대와의 

거리 여부, 지중 계획 여부)_등을 파악해야 한다.

무엇보다 철거해야할 구옥을 만만하게 보지 말자,  20년 이상 된 구옥들은 석면 철거비용이 발생할

여지가 크다, 부동산 말만 맏지 말고 하나하나 견적을 받아보자,

사람들을 현장에 데려오기는 쉽지 않으니 스마트폰이 열일을 할 때다, 해당 부분의 사진과 

동영상을 촬영해서 메니저나 이메일로 전송하면 쉽게 답이 나온다,

물론 구체적인 답은 서류형식의 견적서로 받아야 하며 이 시기에는 현장 답사 여부를 꼭 확인받도록 한다.

어릴적 땅따먹기 놀이에서 가장 중효한 것이 ‘금긋기였다. 금을 어떻게 긋느냐

따라 머리채도 잡힐수 있었던 어린 시절과 지금도 크게 다르지 않다.

등기부등본 상의 면적을 과신하면 안된다. 그 이유는 건축물 대장을 확인해보면 쉽게 알수 있다.

주로 집을 짓다보면 건축물 대장의 면적이 더 적은 경우를 빈번하게 볼수 있다. 그이유는  바로 축량 때문이다.

집을 짓기 전 인근 토지와의 경계와 땅 모양을 정확히 알기 전에 경계 측량을 해야 한다.

추후 분재의 소지를 없애고자 인근 부지 지주들의 입회가 필요하다.

이때는 주변 이웃과의 민원에 직접적 역할을 해줄 시공사 담당 직원이 배석하는 것이 좋다.

이것을 위해서는 이미 측량 단계전에 건축에 임할 조직 구성이 끝나있는 것이 바람직하다. 

금액이 저렴하다고 하여 건축주 임의로 철거 회사를 정할 경우,이들은 주변 이웃들의 민원에는 큰 신경을 쓰지 않을수 있다.

일단, 철거하고 빠지면 되기 때문이다. 철거 때부터 이웃과 불화가 생기면 건축하는 내내 어려움을 겪을 수도 있다.

비용이 다소 들더라도 시공사를 통해 철거 관리를 맡기는 것이 바람직하다. 또한 지역에 따라

철거를 하려면 착공계가 나와 있어야 하는 경우가 있다. 따라서 철거전에 건축을 위한 준비가 끝나있는 것이 바람직하다.

철거에 이어 부대 토목과 지질검사 그리고 기초공사까지 연결 작업을 보는 것이 좋다.

통상 설계 인허가 착공신고 사용검사 신청등의 제반 행정처리는 설계사무소에 일괄 위탁한다.

건축주가 따로 크게 신경쓸것이 없다는 뜻이다. 단 이 단계는 사실 토지 매입전에 정하는 것이 바람직하다.

땅을 사기전 자신이 원하는 건축물이 배치되기에 적정한 땅인지, 가령 예산 외 별도의 추가 비용이 발생하지 않는 땅인지

검토가 필요하고 토목 설계에 필요한 배치도를 그릴때 검축물의 배치도가 나와 있는 것이 바람직하다.

그 단계에 비치도가 나와 있지 않으면 두번 일을 할 경우가 생기기 때문이다.

설계자와는 ,계획설계-인허가설계-실시설계-준공도면(사용승인)의 과정을 거쳐야 하는데 시공업체

선정을 위한 비교견적을 하기 전에 실시 설계까지 나와 있는 것이 효율적이다.

필자라면 2번째[토지매입] 역에서 설계자를 선정하여 프로젝트에 투입시키는 것을 권한다.

또한 여기서 건축 설계에 디자인 파트와 인허가 파트틀 분리할 것인지, 하나로 처리할 것인지를 정해야 한다.

일부 사무실에서는 다자인만하고 실사 설계와 인허가 대행을 외주로 주는 경우도 있고 인허가 대행만 해당 지역 설계사무소에 외주를

주는 경우도 있으며 그 지역이 어디든  사무소 자체적으로 모든 일을 처리하는 경우도 있다

어느 것이 좋다 나쁘다 할수 없다. 이모든것이 결과론적인  평가만 가능하기때문이다.

업계의 특성을 제대로 파악하지 못한 상태에서 진상 건축주가 되는 일은 피하는 것이 좋다.

“설계사무소를 선정할때, 어디까지 일을 직접하고  어디까지 외주를 주는지, 문제가 발생했을 때

누가 어떻게 책임을 질 것인지 계약서 특약 사항에 기록하는 편이 낫다.

좋을때야 종잇장에 불과하지만, 문제가 생겼을때 유일한 건축주 편은 계약서뿐이다.”

이단계에서 비용을 부담하고 서라도 인테리어 다자니이너를 고용하는 건축주들도 있을 것이다.

그들은 건축도면에 일일이 표기되지 않은 인테리어 시방과 제품의 모델, 구매처들을  빼곡하게 적힌 스펙북과 인테리어

전기도면을 그려준다. 그 비용이 부담된다면 스펙북을 들고 셀프로 자재회사들을 찾아다니며 골라보는

것도 괜찮다. 눈은 논현동 가구거리 유명 도매상에서 높이고 발은 한 자재도매상을 찾는 것이다.

요즘은 도매상들이 홈페이지나 카페 운영을 많이 하는 편이라 사진 샘플을 가져주면

가성비 좋는 유사품을 보여준다. 이때 꼭 가서 실물을 보고 정햐야 한다.

건축주의 여건 상 인테리어 다지이너에게 이 과정마저 맡긴다면 일정 부분이 손해는 수고비라고 생각하고 감수하는

것이 정신 건강에 이롭다. 착공신고까지 마친 상태라면 웬만한 준비는 끝냈다고 볼수 있다.

이제 천재지변이 없는 한 시작하고 나면 쉬지 않고 달리는 것이 좋기 때문이다.

직영공사가 아니라면 시공사 선정만 끝난면 나머지는 다 알아서 해준다.

다만 공사품질이 확보를 위해 건축주가 할수 있는 것은 계약에 면시된 자재가 입고되는지,

제대로 시공이 되는지 확인하는 일이다. 브랜드 자재일 경우  혹시 사제품에 브랜드만 붙여서 오는게 아닌지 정품 인증에

관한 확인이 필요하고, 어떤 분야건 시공팀장직원이 아닌 이상 건축주와 크게 위상이 다르지 않다. 오히려 건축주가

나서면 해결되는 일이 시공사에서 요청하면 대다수롭지 않다는 식으로 반응하는 경우도 있기 때문이다.

어차피 집짓기 사업의 오너는 건축주 이기때문에 건축주가 나서면 대응하지 않는사람이 없다는 걸 알아두자.

시공사가 돈을 안줄 경우 결국 건축주에게 받을수 있기 때문이다.

직영 공사라면 건축주는 각 공종의 키맨들과 관계를 형성하고 연락처를 받아 혹여라도 발생할수 있는

시공자와의 분쟁에 자신의 편을 확보해두는 것이다. 집지을때 건축주가 이런 일까지 이정도로 해야 하나?

생각 할수 있지만, 시공사와의 분쟁에서 단 한번도 패하지 않은 선배 건축주의 노하우이니 새겨듣길 바란다.

건축물에 대한 공사가 마무리 될 즈음 각종 인입공사가 시작된다. 취사용 LPG가스배관 설치 및 가스안전검사필증,

전기,통신인입, 지하수 개발 및 상수도 설치 등와 함께 각종 테스트가 이루어진다.

담장(울타리)공사를 안한다면 몰라도 나중에 시간을 두고 한다는 생각은 접어두자, 어떤 공사든 사람들 들어와 있을때

장비가 들어와 있을 때 하는 게 좋다, 주차장이 별도로 없는 경우라면 주차 공간에 대한 계획도 세워야 한다.

조경과 주차장 잔디블록 공사에만 1천만원 정도는 쉽게 나간다. 즉, 건축물 외부 공간을 꾸미는데도 2천만원 애외의 

비용이 소요될수 있다는 의미다. 그리고 이때부터는 주변 이웃들이 구경을 위해 소리 소문 없이 방문하는 경우가 많다.

공사 중인 현장이라 하더라도 시건장치를 해서 주택 관리에 최선을 다하자.

사용승인 후에는 60일 이내에 건축물에 대한 취,등록세, 납부 및 등기를 하고 입주청소를 한다.

보통 시공업체에서 준공청소를 해주는데 , 막상 이사 과정에서 크고 작은 손상이 생길수 있기에 제대로 된

청소는 이사 후 별도로 한번 더 하게 된다. 준공청소팀은 전문적인 청소도구와 용품을 지참하고 ‘‘다니기 때문에 아무래도 품질이 좋다.

그런데 비용이 워낙 높다보니 건축주가 직접 하는 경우는 있는데 이과정에서 제대로 청소와 소독이 안된다면 새집 증후군보다

더 한 먼지구덩이에서 뒹글게 될수 도 있으니 이 역시 건축공사비용에 책정해서 안락하게

입주할 것을 권한다, 또한 집을 짓는 과정에서 토지담보대출을 받았다면 은행에 주택담보대출 전환을 요청하다.

통상  토지담보대출의 이율이 주택담보대출의이율보다 비싸다.

검축주가 집을 짓는 과정에서 경유지와 목적지를 구분해야 하는 이유는 주객이 전도되면 안 되기 때문이다.

출발을 했다면 목적지에 도달할 때가지 어떠한 힘듦과 어려움이 있다 해도 먼추지 말고 꾸준히 전진해야 한다.

그러나 막상 건축주 입장에서는 자신의 눈에 들어오는분야, 자신이 아는 분야에만 집착하다 자칫 더 중요한 것을 놓치기 쉽다.

어떤 이는 자재, 어떤 이는 인테리어에 집착하며 누군가는 또 체력이 다해 그냥 빨리 끝났으면 좋겠다고 집중력을 흐린다.

집을 처음 짓겟다고 마음먹었을때 그 비장함을 떠올리며 마라톤 레이스를 뛰듯 페이스를 유지하는게 중요하다.

혹시 당신의 목적이 거주가 아니라 분양, 임대를 통한 수익형 주택 짓기였다면 이제부터가 시작이다. 준공, 입주가 종착역이 아니라

수익으로 성과를 내는 [분양, 임대 완료]역이 궁극의 목적지이기 때문이다.

미국 협회의  교과서에 보면 이런 문구가 첫장에 나온다고 한다.

“발주자의 역량이 건축물의 품질을 좌우한다.”

그렇다, 건축사업의 사업주 입장 에서 시간, 예산, 공사 품질 관리 노력이 전반적인

공정에 균형을 유지하며 투자되어야 한다는 사실에 명심하자, 집을 짓게 되면서 처하게 되는

수많은 과정, 수많은 선택의 책임은 오롯이 발주자 역할을 하는 건축주 당신의 몫이다.

자료출처: 전원속의 내집

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★   자연을 짓습니다、한마음   ★

목조주택〃전원주택〃ALC주택〃철근콘크리트주택

패시브하우스〃제로하우스☆ 전문시공

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