자연을 짓습니다. 한마음

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● 7월부터 다가구, 연면적 200㎡ 초과 건물 직영 시공 못한다 ●

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?건축물 관련 규제가 갈수록 엄격해 지고 있다.

현장관리인 배치제도 내진 설계 의무화에 이어 이번에는 건축주 직영 시공 범의가 대폭 축소 되었다.

어떤 점이 가장 달라졌는지 공사 계약시 건축주는 무엇을 준비해야 하는지 알아봤다.

작년 1월 발의된 건설 산업 기본법 개정안이 지난 12월 통과 되었다.

개정안에는 연면적 200㎡ (약 60평)를 초과하는 건축물 그 이하라 하더

라도 다중 다가구주택 등을 포함해 임대 및 분양을 목적으로 하는 건축물은 건축주 직영

시공을 금지한다는 조항이 포함되어 있다. 이 개정안은 오는 6월27일 부터 시행된다.

잇따른 지진과 화재 발생시 사고를 키운 원인으로 건축물의 부실시공이 지목되며,

 계속해서 지적받아 온 건축물 안전 문제의 제도적 개선이 필요하다는 목소리에 힘이 실린 것으로 보인다. 이전에는 주거용

건축물이라면 661㎡ (약 200평) ,비주거용 건축물이라면 495㎡ (약 150평)까지는 건축주 직영시공이 가능했다.

건축주 직영 공사는 전반적인 공사 프로세스와 현장 상황, 비용문제 등을 잘 안다면 유용하고 합리적인 집짓기 방식이 될수 있다.

우선 부가세 절감과 고용 산재 보험료 요율 혀택을 볼수 있고  각종 공사비용과 자재 값을 건축주가 직접 일일이

지급(심지어 근로자의 고용, 산재 보험료까지)한다는 부분에서는 투명성도 일부 보장되기 때문이다.

반면 도급공사는 시공사와 계약을 맺어 일괄 진행하는 방식으로 설계도면을 기준으로 견적을

받아 금액이 책정되면 그 금액내에서 시공사가 책임을 지고 건물을 완성해야 한다.

건축주가 신경 쓸 점이 상대적으로 적고, 하자이행보증증권을 발행받을수 있어 하자 발생 시 책임을 물을수 있다.

- 부가세 10% vs 하자이행보증증권

문제는 건축시장은 일반 계약이나 거래와 달리 정보의 비대칭성이 심해 문서상 건축주가 ‘갑‘이라고 하더라도 공사에

대한 이해도가 상대적으로 부족할수 밖에 없는 한편, 비용은 상당히 높은 기형적인 시장이라는 것이다.

그래서 건축주는 신뢰할 만한 전문가 또는 시공사와 직영공사로 계약을 한후 본인을 대신하는

전문가에게 일을 일임하고 부가세 10%를 절감하는 방식으로 절차를 밟는 경우도 적지 않았다. 예를 들어 공사비가 3억원이라면

3천만원을 아낄수 있으니 그 돈으로 자재의 스펙을 업그레이드하는 식이다.

그러나 이는 곧, 행정 서류상‘시공자‘가 건축주이고 만에 하나 생길 사고나 하자 발생시 그 책임은 시공자인 

건축주에게 있다는 것을 의미한다. 물론 신뢰도가 곧 평판인 업계이기때문에 문서와는 별개로 A/S서비스를 제공하는 시공사도 적지 않다.

그러나 건축주가 충분한 정보를 가지고 있지 않음을 악용한 비양심적인 시공자들도 존재한다.

이에 정부가 문서의효력이 없어 생기는 부실시공의 확률을 제도적으로 줄이고자 직영 시공의 범위를 대폭 축소한 것으로 해석된다.

따라서 연면적 200㎡ 이 넘는 건축물(단독주택 포함), 그 이하라도 다중, 다가구주택을 짓고자 하는 건축주는 도급계약방식 

절차를 밟아야 한다. 도급계약은 종합건설업면허를 가진 시공사만이 체결할수 있다.

계약금액이 정해진 도급계약에서는 시공 견적을 얼마나 꼼곰하고 자세하게 작성해주는 지가 신뢰의 기준이 된다.

따라서 시공사 선정 시 비교 견적을 통해 신중하게 골라야 추가공사로 인한 예상치 못한 비용 발생을 막을수 있다.

- 도급계약시 건축주는 계약서와 특약사항 챙겨야

계약은 국토교통부에서 고시한 ‘민간건설공사 표준도급계약서‘에 따른 진행이 권장된다.

계약서는 알반조건 1부와 공사계약 특수조건(특약사항), 설계서 및 산출내역서 1부를 포함한다. 계약금은 정확하게 기입하고 

추가공사 발생시 별도의 계약서를 새로 작성해야 한다.

계약금 및 선금 지급시에는 업체로부터 보증서를 반드시 받아두어야 한다. 하자보수보증금률은 보통3%로 

책정하며 하자담보책임 기간은 건설공사의 종류와 구조등에 따라 다르므로 건설산업기본법 기준에 따른다.

일반조건만큼이나 특약 사항도 꼼곰히 챙겨야 한다.

계약이행증권의비율과 기간, 하자이행보증증권 및 공사 잔금 제출 시기, 재하도급 금지 조항, 설계도면 및

 내역서와 실재 시공사 오류발생시 처리 방법 등 처음엔 불편할수 있지만,

문서로 꼼꼼히 남겨야 추후 발생할 문제의 소지를 줄일수 있다

공인된 전문가에 의한 건축 시공을 목적으로 시행되는 법인만큼 환영의 목소리가

높은 한편 당분간은 불안정한 과도기를 거칠 것으로 예상된다.

일단 상당수 건축주는 10% 의 부가세를 피하기 우해서라도 연면적 200㎡ 를 넘지 않는 규모로 집을 지을 확률이 높다.

단독주택처럼 규모가 작고 이익이 크지 않은 건물은 종합건설사에서 시공을거리는 경향도 있어.

종합건설업 면허를 대여해 계약하는 부작용도 예상된다. 하지만 이는 명백한

불법이며 건축주의 건축비용을 증가시키고 공사의 품질을 떨어뜨리는 원인이 되므로 종합건설업면허 취득회사와 시공사가

동일한지 꼼곰히 체크해야 할 것이다. 한편으로는 전문 건설업자들이 이합해 별도의 종합건설업 회사를 새로이 차이른 등의

시장 재편의 움직임이 있을 것이라는 목소리도 있다. 안전과 디자인의

 중요도가 높아지는 현재의 건축 시장에서 점점 강화되는 규제의 중심에 있는 이번 개정안이 저가 시공과 분양을 목적으로 하는

부실시공을 타개하는 해법이 될지 귀추가 주목된다.? 

자료출처: 전원속의 내집

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