[건축정보]농가주택 구입과 주의점

농가주택 구입을 생각 하신다면 우선 농가주택 구입목적, 시기, 지역 그리고 투자금액을 먼저 결정해야 합니다.

만든 제도이기 때문입니다.

구입 목적은 상시 거주용이냐 주말용이냐를 구별해야 할 것이 구요. 거기에 따라 구입지역이나 투자금액이 달라집니다.

다음에 구입 시기는 가족의 동의와 자금계획에 따라 결심하면 될 것 입니다.

중요한 것은 지역선정문제인데, 고향 근처나 직장에 근무했던 연고가 있는 곳 혹은 개인적으로 특히 호감을 가질 수 있

는 그런 지역을 골라야 하겠지요.

산과 들과 호수나 강과 바다 중에서 어느 곳을 좋아하느냐에 따라 대체적인 줄기를 잡는 방법도 있습니다.

이 문제도 돈과 밀접한 관련이 있습니다. 내가 좋아 할 만한 곳은 남들도 좋아하니까, 당연히 비싸고 매물도 별로 없습

니다.

끝으로 투자금액을 얼마까지로 할 것인지가 관건이지요. 농가주택에 투자 할 수 있는 여력을 생각해야 합니다.

농가주택은 아파트와 달리 대출이 잘 안되기 때문에 거의 모든 금액을 자기자금의 여윳돈으로 해결해야 합니다.

그렇습니다. 시골의 농가주택도 일단 2주택의 개념에는 포함됩니다.

그래서 1가구 2주택 중과문제 때문에 시골에 농가주택을 가지고 싶어도 쉽사리 사거나 짓지 못하는 도시인이 많습니다.

1세대 2주택 자가 어느 주택을 팔면 일단 50%의 양도세 중과세에 해당 되지 않습니까?

그러나 농가주택에는 거꾸로 양도세 비과세의 혜택이 있습니다.

무슨 이야기냐 하면 도시에 아파트를 1채 가지고 있는 어느 세대가 시골에 작은 농가주택을 사거나 지어서 3년 이상을

살고 이후 도시 아파트를 먼저 팔면, 도시아파트의 양도세가 면제가 되는 것입니다.

2002년부터 이 제도가 도입 되었는데 2005년까지 시행되다가 다시 금년 말까지 3년 간 연장 시행 중 입니다. 아직도 유

효한 세법상 특례규정입니다. 다만 양도세가 면제 되는 농가주택의 조건이 아주 까다롭습니다.

첫째 농가주택의 지역적 조건으로서 토지거래허가구역이나 투기지역과 수도권에서는 안 됩니다. 다만 수도권에서는 연

천군과 옹진군만 적용이 됩니다.

둘째 같은 시골이라 할지라도 동지역은 안 되고, 읍 면 지역만 적용됩니다.

셋째 농가주택은 대지가 660㎡(200평)에 건평이 150㎡(45평)미만의 작은 규모이어야 하고,

농가주택의 취득 혹은 신축가격은 공시시가로 1억 5천만 원 미만이어야 합니다. 팔 때의 가격제한은 없습니다. 작년까

지 는 살 때 7천만 원, 팔 1억 원의 제한이 있었으나 금년 3월에 법 개정으로 현재와 같이 완화되었습니다.

넷째 양도세 특례 적용을 받으려면 농가주택을 3년 이상 실제 사용하고, 도시 아파트를 매각하여야하며, 양도세 면제신

청 시에 농가주택을 실제 사용했다는 입증을 해야 합니다.

 주의해야 할 것은 양도세가 면제되는 것은 도시아파트를 먼저 팔 때이며, 도시아파트의 양도세가 면제되는 것이지, 농

가주택의 양도세가 면제되는 것이 아니라는 것입니다. 이것은 이 양도세 특례규정은 도시인의 농촌인구 유입을 위해서

만든 제도이기 때문입니다.?